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本轮房地产税改革趋势研判及应对策略

发表时间:2021-11-02 浏览:268 来源:税屋

2021年10月15日,习近平总书记在《求是》杂志上发表重要文章《扎实推动共同富裕》,文章指出要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。一周以后,10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》。一时间,房地产税又称为热门话题,笔者粗略翻看了主流媒体及网民关心的问题点,特总结成三个问题与读者分享。

  一、本轮房地产税试点的内在动因?

  房地产税提了很多年,近期最高决策层面终于决定扩大试点范围,那么本轮房地产税试点的动因在哪里呢?笔者认为有三个:

  第一,房地产税是三次分配的制度性安排,是再次分配的重要手段。2021年8月17日,中央财经委员会第十次会议召开,提到要正确处理效率和公平的关系,构建初次分配、再次分配、三次分配协调配套的基础性制度安排。另据《中国家庭财富调查报告2019》,2018年我国家庭人均财产为20.88万,城镇居民家庭房产占家庭人均财富71.35%,房产已经占据家庭财富七成,尤其是在城市中拥有多套住房,或者以投资住房为目的短期投机客将成为本次房地产税的重点关注对象。按照网络统计数据,2021年1-6月份全国商品房销售均价为10485元,以2018年全国城市人员8.3亿人,人均城市住宅面积为36.6平米/人,税基约为320万亿,如果考虑2018年-2021年6月份新增住房面积及大量小产权房,税基约为400万亿,如按1%征收房地产税,每年可征4万亿。

  第二,2020年疫情以来全国财政收支失衡(11万亿),财政压力较大,需要开辟新的收入来源。据财政部2021年1-9月资料,全国一般公共预算收入16.40万亿元,全国一般公共预算支出17.93万亿元,财政赤字1.53万亿元;全国政府性基金预算收入6.10万亿元,全国政府性基金预算支出7.14万亿元,基金支出大于收入1.04万亿。2020年,全国一般公共预算收入18.29万亿元,全国一般公共预算支出24.56万亿元,财政赤字6.27万亿;全国政府性基金预算收入9.35万亿,全国政府性基金预算支出11.80万亿,基金支出大于收入2.45万亿。

  第三,土地财政难以为继,卖地收入增幅首次下滑至10%以下。据财政部2021年1-9月资料,国有土地使用权出让收入5.36万亿元,较2020年同期国有土地使用权出让收入4.94万亿元,增长8.7%;2020年全年土地出让金收入8.41万亿元,增长15.9%;2019年全年土地出让金收入7.25万元,增长11.4%;2018年土地使用权出让收入6.51万亿元,同比增长25%。相比2018-2020年卖地收入增幅,2021年1-9月份收入增幅首次下滑至10%以下。

  二、房地产税对房价有什么影响?

  首先表明一个观点,政府本轮试点房地产税绝对不是为了打压房价,相反站在征税角度,房价越高征税的基数就越大,政府有维持房价的动机。但从目前的实际情况看,房地产税在短期内一定会对某些城市房价形成冲击,具体回调的程度取决于三个方面:

  一是城市人口净流量。从长期看,人口净流入的城市供需结构不会发生太大的变化,并且本轮房地产税不是针对住房基本需求,而是针对大量的空置房、投机房,人口净流入住房基本需求面就仍然存在,能够消化空置房和投机房释放的房源。

  二是外地人购房比。看一个城市住房的投机程度有很多指标,但外地人购房比是一个最重要的指标,一般认为超过30%就达到预警线,房地产税对这类城市必然形成冲击。

  三是人均可支配收入。人均可支配收入高的城市对房产持有环节增加的成本抗性相对较弱,愿意继续持有房产的意愿更强,对房价的影响就弱。

  总之,房地产税增加的是持有环节的成本,对持有者而言是刚性现金流出,对人口净流出、人均可支配收入低以及外地人购房比较高的城市住房持有者而言,净收益直线下降会催动转手增加供应量,对房价会形成巨大冲击,反而对人口净流入大、人均可支配收入高以及外地人购房占比小的城市住房持有者房价不会有太大的冲击,即便短期内有一定影响,市场也会很快修正。

  三、在房地产税面前普通人该如何应对?

  在房地产税面前普通人该怎么办?如果你是住房基本需求者,只有1套家庭住房,无需担心,房地产税还征不到你;如果你是拆二代,名下有多套房,那就要看你的租售比和转嫁能力,如租售比较高或转嫁能力足以覆盖房地产税增加的成本,对你的影响是短期的,如租售比较低或转嫁能力弱,继续持有会带来收益下降,应该重新进行资产配置;如果你是住房投机客,以高杠杆在投机住房,劝你尽快脱手变现,及早偿还高杠杆融资,避免个人破产。

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