李燕 立即咨询
注册会计师，税务师
在房地产市场，土地成本是开发商的“生死劫”，一旦处理不当，利润或将化为乌有！
近年来，土地出让形式千奇百怪，分期支付土地款更是“家常便饭“”。
但是，你可知这分期支付背后隐藏的巨大利息问题，正成为众多房企心中的痛？
本文将通过一起真实的案例，让你感受一次税务风波的惊心动魄！
究竟在土地增值税清算中，利息能否被扣除？税务风险又将如何“潜伏”？
让我们一起来赶紧往下看，为你揭秘这场利益与风险的博弈！
A公司是一家知名的房地产开发企业，其在2016年5月签订了一份土地出让合同。
合同规定，土地款分两期支付，同时约定了利息的计算方式和时间。
A公司按照合同约定支付了利息800余万元，并将其计入“土地成本”科目。
然而，在土地增值税清算时，这一利息支出是否可以扣除，成为了争议的焦点。
我们服务团队发现，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
然而，《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）中提到，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
而对于分期支付的利息是否属于“为取得土地使用权所支付的金额”，并没有明确的定义。
各地的税务机关对此也存在不同的理解和操作口径。
例如，海南省和山东省的税务机关明确表示，分期支付的利息允许在土增清算中进行扣除；而厦门市和西安市则持相反意见，认为这部分利息支出不能扣除。
一时间，此问题仿佛成为一道无解之谜。
在面临这样的税务风险时，我们服务团队帮助A企业及时发现了问题，并主动与税务机关沟通。
尽管目前A企业所在地的税务机关并未对此做出明确规定，但A公司为避免可能的税务风险，决定在土增清算前与税务机关进行深入的沟通。
此外，我们服务团队还提醒A公司，根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号），土地使用权出让的契税计税依据包括土地出让金等经济利益对应的价款。
这意味着A公司向土地出让方支付的分期付款利息支出还存在缴纳契税的风险。
在房地产行业，分期支付土地款已成为常态。
然而，由此产生的利息问题在税务处理上仍存在诸多不明确之处。
企业应密切关注相关税收政策的变化，并及时与当地税务机关沟通，以确保税务处理的合规性。
此外，企业还应提高财务人员的税务风险意识，以便更好地应对此类问题。
如果你想要了解更多关于涉税风险处理方案或者有任何疑问，欢迎随时联系我们！我们将竭诚为您服务。
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