个人独资企业变更投资人，名下不动产是否同步发生转移？

大家都知道，个人独资企业是非法人组织，承担无限责任，这在民法典中有明确的规定。

《民法典》第一百零二条  非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。 非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。

 第一百零四条   非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。法律另有规定的，依照其规定。

正因为投资人和个人独资企业之间财产具有连带关系，产权较难做出清晰的界定，实务中有人对转让不动产做出以下税收筹划方案：那就是先将房屋登记在某自然人的个人独资企业名下，随后再变更个人独资企业的投资人，神不知鬼不觉地实现不动产的转移。

这样处理，有没有产权风险呢？我们来看最高法的一个判例，那就是2017年《中原银行股份有限公司三门峡分行、卢氏县杜关镇荆彰石英矿执行异议之诉案》（2017）最高法民再265号

案件概述：荆彰石英矿是个人独资企业，其采矿权许可证颁发时间是2011年3月8日，采矿权人为荆彰石英矿，当时的投资人是刘小军。

2013年6月17日，该矿变更登记投资人为胡国红；

2014年1月14日，该矿变更登记投资人为杜晔南。

此后，因刘小军的债务未及时偿还，中原银行股份有限公司三门峡分行申请对卢氏县杜关镇荆彰石英矿强制执行。荆彰石英矿向法院提起执行异议诉讼。

一审法院认为：荆彰石英矿是个人独资企业，2009年3月16日至2013年6月17日，该矿投资人为刘小军。2011年3月8日起至今，荆彰石英矿采矿权人为荆彰石英矿。当时刘小军作为该个人独资企业的投资人，依法享有该企业的全部财产的所有权，所以登记在该企业名下的采矿权应为投资人刘小军所有……采矿权转让需要依法履行审批手续，但现在荆彰石英矿的投资人杜晔南并未履行相关审批手续，对荆彰石英矿的采矿权人未予变更。虽然工商登记变更了该矿的投资人，但并不产生采矿权转让的法律效力。故本案争议的执行标的荆彰石英矿的采矿权仍然在原投资人刘小军名下，荆彰石英矿主张该矿采矿权在荆彰石英矿名下，不在原投资人刘小军名下的理由与法律相悖，不予支持。故应继续执行荆彰石英矿采矿权。

二审法院认为：刘小军转让对荆彰石英矿的投资的方式与其前后手投资人的方式完全一致，符合法律规定，转让行为有效。故三门峡市中级人民法院查封案涉采矿权时，刘小军已经对荆彰石英矿的采矿权不享有任何权利。二审法院据此撤销一审判决。

2017年，最高法再审，指出关键的问题是：个人独资企业变更投资人时是否会导致该企业名下矿权的转移？

尽管荆彰石英矿投资人已经过工商登记变更，案涉采矿权依法登记在荆彰石英矿名下，但采矿权主体并未同时发生变更，权利人依然是刘小军。尽管案涉采矿权每年年检时，矿山企业需要提供最新营业执照，三门峡市国土资源局在证书副本背面加盖了行政审批专用章，并记载当年缴纳采矿权使用费的情况，但是荆彰石英矿据此主张三门峡市国土资源局在程序上和事实上认可了荆彰石英矿投资人变更，并不能成立。一是没有证据证明三门峡市国土资源局每年对案涉采矿权的年检行为系法律规定的对采矿权转让的审批；二是三门峡市国土资源局在采矿许可证副本上加盖的虽是行政审批专用章，但从记录的事项看则是对该矿缴纳年度采矿权使用费的确认，并不能证明荆彰石英矿的上述主张。二审法院关于“法律法规没有明确规定个人独资企业投资人的变更除了在工商管理机关办理变更登记外，需要履行其他法律手续”的认定未考虑矿业权具有行政赋权的法律特性，以及矿业权转让需经国土资源主管部门审批登记的法律规定，适用法律有误，应予纠正。

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总结，上述判例虽然针对的是采矿权，但采矿权和不动产都是需要通过在行政机关登记的一种权利，具有逻辑上的一致性。按照最高院的观点，个人独资企业如果仅变更投资人，其名下不动产不进行变更登记，也不会产生产权转移的法律效力。