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土地增值税

发表时间:2021-10-22 浏览:240 来源:本站

2014年2月,X国土资源局与A公司签订《国有建设用地使用权出让合同》,将X地块出让给A公司,A公司受让该土地用于建设X项目。


2017年12月,X国土资源局作出《闲置土地认定书》,指出因政府原因导致X地块闲置,认定上述土地为闲置土地。


2018年1月,X政府作出《关于收储X地块国有土地使用权的批复》。当月,X土地收购储备中心与A公司签订《国有土地使用权收储合同》,约定A公司同意将上述地块的国有土地使用权由X土地收购储备中心按8,409.11666万元的价格收储。


2019年9月,X税务局Y分局作出《税务事项通知书》,通知A公司X项目应补非住宅土地增值税4,754,540.94元。



税务风险点:与政府签订合同转让闲置土地,不能免征土增税!





分析




很多企业认为只要是政府或政府部门取得纳税人的房地产,都属于征收或征用,可以适用土增税免税政策,而这种理解是错误的。


1. 政府作为民事主体取得纳税人房地产,不属于“征收、收回”,不能免税。


征收或征用是一种行政法律行为,虽然政府及其部门在大多数情况下是行政执法机关,与纳税人之间是管理与被管理的行政法律关系,但是在某些特殊情况下(如不适用《政府采购法》的一般政府采购行为),仍然可能构成民事法律行为的主体,与纳税人处于平等的法律地位。


根据《民法典》第二百四十三条,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收……组织、个人的房屋以及其他不动产……征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。


这个实例当中,X土地收购储备中心收回了闲置的X地块,首先,X土地收购储备中心没有征收权;其次,X土地收购储备中心没有通过《征收土地告知书》的形式收回,而是与A公司签订《国有土地使用权收储合同》;再次,X土地收购储备中心支付了8,409.11666万元,有较高溢价。可见案涉土地的收回是一种双方协商一致的民事法律行为而非征收或征用。


2. “征收、收回”有特定含义,如不满足法律规定条件,可能仍不能免征土增税


即便政府及其部门实施征收、征用,取得纳税人的房地产,也未必一律属于土增税免税范围。根据《土增税暂行条例实施细则》,“征收、收回”限于两种情况,其一:因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用房产或收回土地使用权。其二:因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产。


《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)对此问题进行了进一步明确,指出:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。


由此可见,土增税免税范围所指的“征收、收回”,限于财税〔2006〕21号规定的原因,如果非因上述“城市规划”、“国家建设”等原因,实施了征收、征用,能否适用土增税免税政策,还需了解当地的税收政策。




风险防范建议

1.深入研究当地税务政策,明确哪些情况属于“征收、收回”免征土增税的范围,对政府收回土地能否免征土增税有一个预判。


2.积极与当地税务机关沟通,阐明“征收、收回”免征土增税的立法目的在于将正常市场交易活动以外的房地产转让排除在应税行为之外,从而争取将财税〔2006〕21号范围以外的房地产转让纳入免税范围当中。





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